房企突然“不差钱” 降价促销还有必要？
导语：
不知不觉，新年将至。
对于普通人来说，年初立下的目标，不知道达成了多少？对于很多开发商来说，则是又熬过了一年。
这一年，市场遇冷，购房者观望，去化速度骤降，利润空间挤压，保交楼压力……在过去的经验失效之后，房企面临前所未有的挑战。购房者同样陷入了“买还是不买”的风险恐惧中。
不过，没有一个冬天不可逾越。
近期，房地产领域的利好政策频出，尤其是在房企融资方面，“三支箭”齐发，大有在行业冰封之前“雪中送炭”的意味。
“第一支箭”
信贷融资
国有六大行落实“金融16条”，向优质房企提供万亿级授信额度（信贷），截止12月5日，授信总额已超过3万亿。另外，到2023年3月31日之前，央行将提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”。
“第二支箭”
发债融资
11月，交易商协会及中债增公司增信发债延期扩容，支持民营企业发债融资。
截至目前，已有金地、万科、美的置业、龙湖、旭辉等房企进行储架式注册发行，预计可支持约2500亿元债券融资。
“第三支箭”
股权融资
11月28日，证监会决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。截至12月1日，至少有8家涉房企业宣布拟非公开发行股票进行股权融资。
时隔多年再次放开股权融资，且募资可用于补充流动资金、偿还债务等，有利于减轻房企资金压力，同时稳定房地产相关产业链。
这三支箭可以说，打通了房企全部的资金通道，也就是意味了不管是国企还是民企都可以融到钱，所以对于房企来说是一个非常大利好。
可能有人会说，今年还缺房地产利好政策吗？是否撬动了购买力呢？这次又有什么不同？
这次还真不一样。最关键的一点是疫情防控政策不断优化，口罩放开，回归经济发展已经成为大势所趋和全民共识。
只要预期还在，大家对发展的信心开始逐步修复，经济周期转向正轨，人们的收入与预期都会变好。全面放开后，经济一路上涨不好说，保守一点看，不会比当下状况差。
那么随着收入的上涨，消费和楼市的回暖也就有了经济基础。
在“第三支箭”落地后不久，12月2日，国家发展改革委召开基金支持重大项目建设等和稳经济政策措施督导“回头看”视频工作会，会议强调：“全国各地要紧紧抓住今年最后一个月的时间，继续落实好稳经济一揽子政策和接续政策，促进房地产健康平稳发展，推动四季度经济回稳向上做出积极贡献”。
可以看出，最后1个月，国家对狠抓经济的迫切性，而房地产也被视作拉动经济回稳的重要助力。
另一方面，“三支箭”不仅力度大，而且落地速度快。
无论是信贷支持还是债券、股权融资，几乎是箭箭正中靶心，资本市场已经率先做出反映，市场也并非毫无波澜。在国家各方面纾困政策的扶持下，特别是资金端的好转提振下，开发商销售行为也会出现一些变化。
毕竟，房企要想走出困境，销售端仍是关键。只有销量恢复了，房企才能进一步恢复造血能力，实现良性发展。
对于房企来说，融资分为外源融资和内源融资，目前来看，外源融资的“三支箭”已全部放出，利好稳健优质房企。
内源融资主要是销售回款，也就是靠房企自身经营，实现现金流动。
以价换量，是房企追求销售业绩的主要手段。纵观今年昆明楼市，降价促销已经是常态，因为房企需要去库存、降负债，不得不牺牲一定的利润空间。
降价可能会解决项目短期的销量问题。
但是，由于成本限制，降价也有底线，如果压缩了开发商的利润空间甚至亏本处理，短期来看购房者以更低价格买到了房子，似乎赚到了。可是压缩利润带来的不良影响最终会在房屋交付时有所体现，如果不能保质保量交付，是不是得不偿失？
最重要的是，降价对市场深层次的影响是无法估量的，尤其是踩踏式的价格战，没有最低只有更低，开发商越是打折，越容易传递消极信号，对买家的预期造成冲击，越会形成观望情绪。
因此，一些本身发展比较稳健的房企，在现金流改善之后，项目销售定价方面的策略也会做出相应调整。
最近昆明已经有部分项目收回优惠或者逆市涨价。
客观来说，四季度末是大家都发力拼销量的时候，年底促销或春节优惠都可以成为降价的理由。
不降反涨的行为，更多地是为了守住价格底线，通过适度刺激阻止市场惯性下跌，稳住行业信心。
价格回稳，一方面说明市场整体向好，至少不会比当下更差；另一方面，开发商通过一定的利润空间，来确保项目能保质保量交付，同时还有余力打磨产品力。
但无论是降价促销还是逆势涨价，市场上都会有不同的声音，也能理解。毕竟降价是不得已而为之，不敢说一定是好事，而涨价也不是洪水猛兽，也不一定是坏事。
昆明多个项目宣布涨价的时间点也很微妙。除了利好政策落地的因素，也和优化疫情管控的时间点重叠。
开发商在今年最后1个月上调价格，是预判购买信心在接下来的一段时间会有所好转。既然楼市调控已经在供给端实现了政策的应出尽出，那么想要达到拉动经济的效果，接下来的楼市调控方向，肯定是往提升信心、恢复经济、针对需求端发力。
当然，这并不意味着接下来房价会大涨，楼市分化依旧存在，局部上涨或局部企稳才符合“房住不炒”的大方向。
那么宣布上调价格的项目都有哪些特点呢？我们以全线涨价的金地项目为例。
其实，金地集团在昆明的项目在国庆节前后也推出了特价房。不过，不到两个月时间，金地就陆续收回了优惠，从12月开始，就全线提价。
毕竟，当经济发展的轮轴开始转动，政策的刺激也开始发挥功效，市场消费的信心也在逐步的恢复，一切都在往向好的方向发力……
这可能就是大品牌房企的前瞻性，通过大势所传递的信息和能量所做的决策，当然，除市场层面的因素，金地项目自身具备的优势，能和其他项目形成差异化竞争，这也是金地敢全面回调价格的底气。
具体看项目，金地十一峯地段优势明显，处在南二环成熟住宅区。但是，11月项目均价为1.35-1.7w/㎡，部分房源价格远低于周边二手房。价格回调之后，均价约1.45-1.8w/㎡，没有很离谱的涨价，而是回到片区房价的合理区间。
除了南市区，北市区的华夏金地世博一号近期单价差不多上涨了2000元/㎡。一方面和项目已经完成今年的销售业绩有一定关系，另一方面，项目周边生态环境优越，也让其在世博片区脱颖而出。
哪怕是金地在空港片区和太平新区的项目，一样能在一众低价盘中实现逆市涨价。虽然这两个片区是昆明的房价洼地，但是以东部空港经济区、嵩明片区为承载的房地产发展思路，是“东进”的重要内容体现；而以西部西北新城、安宁片区为主的房地产导向，则是“西拓”的有效承载。两个片区都代表了昆明城市发展方向。
金地在这两处的开发，看重的正是板块未来价值。金地云溪九境作为金地在空港片区的布局，位于空港经济区核心位置。该片区已呈现的开发主要满足普通居住需求，金地云溪九境的出现弥补了该片区品质居住需求的短板。
而位于太平新区的金地自在城总占地约732亩，大盘规划大盘配套，引入金地引以为傲的褐石系列，多种产品业态着力打造一座真正的“城”。
随着今年9月初的亮灯仪式，金地自在城年底的正式交付也进入倒计时。购房者其实非常实在，能够看到按期按质的交付，就是好项目。而即将交付的品质呈现，又能反过来推动项目的持续热销，这也是金地自在城能提价500元/㎡的保障和底气。
地段和产品优势，给了金地全面回调价格的自信。只要认可项目优势和金地的产品力，就会有购房者接受价格调整。当然，金地也在给昆明市场乃至行业扛起了自信的大旗，企业自信、产品自信、未来自信。
其实无论是降价还是涨价，都是市场经济下供需关系驱动的，有涨有跌都是正常现象。面对昆明楼市触底回升的可能，房企的销售行为相应地进行调整，才是积极的市场行为。
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